Jurisprudencia sobre la protección registral de los propietarios originarios ante los terceros adquirentes.
Suprema Corte de Justicia de la Nación
Registro digital: 2031077
Instancia: Primera Sala
Undécima Época
Materias(s): Civil, Constitucional
Tesis: 1a./J. 177/2025 (11a.)
Fuente: Semanario Judicial de la Federación.
Tipo: Jurisprudencia
DERECHOS A LA PROPIEDAD PRIVADA Y DE SEGURIDAD JURÍDICA DE LOS PROPIETARIOS ORIGINARIOS. DEBEN PREVALECER FRENTE A LA PROTECCIÓN REGISTRAL DE LOS TERCEROS ADQUIRENTES CUANDO EL ACTO TRASLATIVO DERIVE DE LA CONTRAVENCIÓN A NORMAS DE INTERÉS PÚBLICO.
Hechos: Los propietarios de tres inmuebles promovieron un juicio civil en el que solicitaron la nulidad de un poder notarial mediante el cual un tercero enajenó dichos bienes, así como de las compraventas realizadas.
El juez de primera instancia declaró la nulidad del poder, pero no de las compraventas, al considerar que los adquirentes actuaron de buena fe, confiando en que el apoderado tenía facultades para enajenar, y que las ventas ulteriores se realizaron con personas inscritas como propietarias en el Registro Público.
En apelación, el tribunal de segunda instancia declaró nula la primera compraventa, pero confirmó las demás, argumentando que la Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado de Michoacán protege a los terceros adquirentes de buena fe.
Inconformes, los propietarios originarios promovieron un juicio de amparo directo, en el que plantearon que la resolución vulneró su derecho a la propiedad, al convalidar las consecuencias de un acto ilícito, como la suplantación de personas y la falsificación de firmas, en aras de proteger a los terceros adquirientes de buena fe.
El Tribunal Colegiado negó el amparo, ya que la protección legal de los terceros adquirientes radica en la buena fe registral, es decir, en la presunción de certeza y veracidad de los asientos registrales, por lo que tratándose de actos de terceros que a título oneroso adquirieron la propiedad del titular registral, la presunción debe ser en su favor. En desacuerdo, los propietarios originarios interpusieron el recurso de revisión que conoció la Suprema Corte de Justicia de la Nación.
Criterio jurídico: Los derechos de propiedad privada y de seguridad jurídica de los propietarios originarios deben prevalecer frente a la protección registral de los terceros adquirientes cuando el acto traslativo de dominio derive de la vulneración de una norma de interés público, como sucede cuando no existió consentimiento del dueño original o se emplean documentos apócrifos sobre el titular registral o su representante. De lo contrario, se dejaría en estado de indefensión a los propietarios originarios que no podrían hacer nada para recuperar su propiedad, incluso aunque lograran que se invalidara la primera compraventa realizada.
Justificación: Por regla general, cuando se cuestiona la titularidad de un bien inmueble por parte de quienes se ostentan como legítimos propietarios, se debe privilegiar el derecho a la propiedad de quien lo obtiene primero, particularmente cuando sigue todas las formalidades exigidas, incluyendo su inscripción en el Registro Público. Lo anterior, en virtud de que este registro tiene por objeto dar estabilidad y seguridad jurídica en la traslación de la propiedad de los bienes raíces y en el mantenimiento de su regularización.
De esta manera, serán excepcionales los casos en los que pueda prevalecer la protección registral de los terceros adquirentes de buena fe, lo cual ocurre cuando el legítimo propietario no cumple con su responsabilidad de formalizar su derecho mediante su inscripción en el Registro Público.
Esto es así, ya que el primer comprador siempre estuvo en posibilidad de solicitar la inscripción de su derecho en el Registro Público de la Propiedad para que surtiera efectos contra terceros. En ese sentido, si el tercero adquirió un inmueble que no estaba registrado, sin tener conocimiento de que la parte compradora no era su titular, el propietario originario no puede oponer su derecho, al haber sido su propia actitud lo que lo propició por no haber realizado la inscripción correspondiente.
Sin embargo, en estos casos, debe prevalecer el derecho del propietario originario cuando un tercero enajena un bien inmueble a otra persona, ostentándose como legítimo titular o su representante con base en documentos apócrifos, ya que, de lo contrario, se le estaría privando de su propiedad sin haber tenido responsabilidad ni conocimiento de los actos de enajenación ilícitos, impidiéndole su recuperación aun cuando obtenga una sentencia que invalida la transmisión.
PRIMERA SALA.
Amparo directo en revisión 2060/2021. 23 de octubre de 2024. Mayoría de cuatro votos de los Ministros y las Ministras Loretta Ortiz Ahlf, Juan Luis González Alcántara Carrancá, quien formuló voto concurrente, Ana Margarita Ríos Farjat y Jorge Mario Pardo Rebolledo. Disidente: Alfredo Gutiérrez Ortiz Mena. Ponente: Ana Margarita Ríos Farjat. Secretarios: Juan Jaime González Varas y Augusto Arturo Colín Aguado.
Tesis de jurisprudencia 177/2025 (11a.). Aprobada por la Primera Sala de este Alto Tribunal, en sesión privada de trece de agosto de dos mil veinticinco.
Esta tesis se publicó el viernes 29 de agosto de 2025 a las 10:37 horas en el Semanario Judicial de la Federación y, por ende, se considera de aplicación obligatoria a partir del lunes 01 de septiembre de 2025, para los efectos previstos en el punto noveno del Acuerdo General Plenario 1/2021.